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■ Precios de los pisos: parches alemanes y estadounidenses

En los últimos días, las consultoras Roland Berger y Oliver Wyman han publicado los resultados de sus estimaciones sobre las necesidades de capitalización del sistema financiero de nuestro país.

Como es sabido, los pisos y viviendas son las garantías de la devolución del dinero que los españoles tenemos depositado en nuestros bancos y cajas. Cuanto más se piense que los precios del mercado de pisos han bajado desde el precio de pico (mediados de 2006), mayores serán las necesidades de recapitalización del sistema. La falta de voluntad de reconocer las pérdidas ha sido la razón fundamental para que el proceso de reestructuración haya sido tan largo y doloroso para el país. La consecuencia más dramática es una tasa de desempleo que llegará este año al 27,5% de la población activa.

Si se hubieran reconocido las pérdidas del sistema, el mismo se habría colapsado ya en 2008, algo que habría sido bueno a medio plazo.

Los números son los siguientes:

- Los precios de los pisos llegaron a su punto máximo en el segundo/tercer trimestre de 2006 (digamos a 100 euros).

- Desde 2006 y hasta finales de 2011, los precios de los pisos ya han bajado el 38%, es decir, el precio de venta respecto a 2006 es de 62 euros. Me refiero siempre a precios de venta efectiva de las casas.

- Los pisos se encontraban en el balance de los bancos a un valor de 110-115, incluso de hasta el 130, es decir, el 10-30% superior al precio de mercado en el momento de pico.

- Según los datos oficiales, los precios de los pisos de segunda mano en ciudades de más de 25 mil habitantes habrían llegado a su apogeo en el primer trimestre de 2008. Desde entonces, los mismos habrían bajado el 19,5% o el 13,3% desde el segundo semestre de 2006.

Es decir, en 2006, el dato real era de 100 euros mientras que el oficial era de 115. En mayo de 2012, el dato real ha sido de 62 euros frente al 99,7 oficial. Como se ve, la diferencia entre la ficción oficial y la realidad es de 37,7 euros, es decir, según los datos oficiales, los precios de los pisos tienen un precio de mercado del 60,8% superior al precio del mercado real.

Vayamos a lo que dicen las consultoras contratadas para el peor caso que se plantean: en 2006, 115 euros, en 2014, 75,1 euros. Ambas consultoras hablan de una bajada máxima de un total de hasta 75,1 euros, desde los precios reales de venta en el pico en 2006. Esto quiere decir que un piso, que en el pico tenía un valor de 115 en los libros de los bancos/cajas, en el peor de los casos, llegaría a alcanzar un precio de mercado de 75,1 euros a finales de 2014.

La realidad es que los precios no van a bajar a 75,1 euros, sino que ya han bajado a 62 euros a finales de 2011. La bajada de los precios sería del 15-25% en 2012 (respecto a precios del 31/12/2011) y de otro tanto en 2013. A finales de 2013, los precios de los pisos andarán ya en un rango del 44,8-34,9 euros, superándose muy ampliamente las expectativas de las dos consultoras (75,1 euros en el peor de los casos).

Para mí, los dos estudios publicados son otro parche del sistema, con el fin de ocultar la realidad del sector. Cuanto antes cojamos el toro por los cuernos, digamos a la gente la verdad y realicemos un análisis serio, antes generaremos confianza.

La bajada de los precios de las viviendas va para largo. Comprarse un piso ahora es de locos.

Por Borja Mateo, autor de los libros 'Cómo superar el crack inmobiliario' y 'La verdad sobre el mercado inmobiliario español'.